股東同意書、股東會議事錄 的差別

有限公司 辦理重大事項時，使用的是「股東同意書」。股份有現公司 辦理重大事項時，使用的是「股東會議事錄」

新版房屋租賃定型化契約的適用限由承租人供作住宅使用時

地政司

房屋租賃新制 自106年元旦起實施

​房屋租賃新制即將上路囉!為保障廣大租屋族群的權益，明(106)年1月1日起以出租房屋為業的房東，應使用符合內政部公告應記載及不得記載事項規定的契約與房客簽約，若契約有違反規定的情形，最高將可處30萬元罰鍰。

內政部表示，為衡平房屋租賃雙方權利義務關係，促進房屋租賃契約合理公平，內政部已於今(105)年6月23日公告修正「房屋租賃契約書範本」提供各界參考使用，並增訂「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，預計自明年開始實施。

新公告的房屋租賃契約，明定內容不得記載事項，包含不能限制房客不得遷入戶籍、不能限制房客申報租金以扣繳綜合所得稅、不得約定稅賦轉嫁等，並特別針對房屋租賃關係中，常見的房屋租賃糾紛如提前終止租約、房東要求過高的擔保金(押金)、臨時調漲水電費、租屋毀損修繕費用、租屋衍生稅費負擔及房屋返還等爭議，明定應加以記載。

新制推行後，可改善過去房東與房客間租賃契約中常見的不平等條款，且有明確的法令保障及權利救濟的管道，對於房屋租賃雙方權益的保障，邁向嶄新里程碑。

內政部指出，本次新公告版本是依據「消費者保護法」第17條第1項規定訂定，承租房屋的消費者應符合租賃房屋用途，限由承租人供作住宅使用時，才有新版房屋租賃定型化契約的適用，如承租房屋的用途是供販賣商品或辦公執行業務等營業用，則不適用本次新公告版本規定。

至於出租人部分，依據行政院消費者保護處解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營，而得以應記載及不得記載事項加以規範。由於國內出租房屋多以個人房東為主，推動初期會廣為宣導及輔導，以避免房東觸法。

以出租為業的房東如使用未符合新版規定的契約內容，房客可要求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。倘經地方政府令其限期改正而屆期不改正者，將可依「消費者保護法」第56條之1規定最高裁罰30萬元。民眾如有租屋糾紛，也可循消費爭議的處理途徑向地方政府消費者服務中心或消保官申訴，以維護租屋權益。

內政部進一步表示，為推廣使用房屋租賃定型化契約，已與各地方政府共同推動「房屋租賃定型化契約宣導及輔導實施計畫」，並利用大型公眾活動、結合大專院校舉辦的租屋博覽會及房東座談會，或利用高密度出租住宅的社區住戶會議等多元管道進行宣導及訪視，督促以租屋為業的房東使用內政部所公告房屋租賃定型化契約，以保障民眾租賃房屋權益。

內政部呼籲，民眾於簽訂租賃契約前應停、看、聽，切記要詳閱契約書內容，並儘量使用4大便利超商所販售內政部版房屋租賃契約書，以確保房東租的安心、房客住的開心。本次新公告版本亦同步放置於「內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw/)」及「內政部地政司全球資訊網(http://www.land.moi.gov.tw/)」，歡迎有需要的民眾善加利用。

建築技術規則建築設計施工編  停車空間

第五十九條

建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計畫書

之規定，設置停車空間。其未規定者，依下表規定。

┌─┬──────────┬────────┬────────┐

│類│建築物用途          │都市計畫內區域  │都市計畫外區域  │

│別│                    ├───┬────┼───┬────┤

│  │                    │樓地板│設置標準│樓地板│設置標準│

│  │                    │面積  │        │面積  │        │

├─┼──────────┼───┼────┼───┼────┤

│第│戲院、電影院、歌廳、│三百平│免設。  │三百平│免設。  │

│一│國際觀光旅館、演藝場│方公尺│        │方公尺│        │

│類│、集會堂、舞廳、夜總│以下部│        │以下部│        │

│  │會、視聽伴唱遊藝場、│分。  │        │分。  │        │

│  │遊藝場、酒家、展覽場│      │        │      │        │

│  │、辦公室、金融業、市├───┼────┼───┼────┤

│  │場、商場、餐廳、飲食│超過三│每一百五│超過三│每二百五│

│  │店、店鋪、俱樂部、撞│百平方│十平方公│百平方│十平方公│

│  │球場、理容業、公共浴│公尺部│尺設置一│公尺部│尺設置一│

│  │室、旅遊及運輸業、攝│分。  │輛。    │分。  │輛。    │

│  │影棚等類似用途建築物│      │        │      │        │

│  │。                  │      │        │      │        │

├─┼──────────┼───┼────┼───┼────┤

│第│住宅、集合住宅等居住│五百平│免設。  │五百平│免設。  │

│二│用途建築物。        │方公尺│        │方公尺│        │

│類│                    │以下部│        │以下部│        │

│  │                    │分。  │        │分。  │        │

│  │                    ├───┼────┼───┼────┤

│  │                    │超過五│每一百五│超過五│每三百平│

│  │                    │百平方│十平方公│百平方│方公尺設│

│  │                    │公尺部│尺設置一│公尺部│置一輛。│

│  │                    │分。  │輛。    │分。  │        │

├─┼──────────┼───┼────┼───┼────┤

│第│旅館、招待所、博物館│五百平│免設。  │五百平│免設。  │

│三│、科學館、歷史文物館│方公尺│        │方公尺│        │

│類│、資料館、美術館、圖│以下部│        │以下部│        │

│  │書館、陳列館、水族館│分。  │        │分。  │        │

│  │、音樂廳、文康活動中├───┼────┼───┼────┤

│  │心、醫院、殯儀館、體│超過五│每二百平│超過五│每三百五│

│  │育設施、宗教設施、福│百平方│方公尺設│百平方│十平方公│

│  │利設施等類似用途建築│公尺部│置一輛。│公尺部│尺設置一│

│  │物。                │分。  │        │分。  │輛。    │

├─┼──────────┼───┼────┼───┼────┤

│第│倉庫、學校、幼稚園、│五百平│免設。  │五百平│免設。  │

│四│托兒所、車輛修配保管│方公尺│        │方公尺│        │

│類│、補習班、屠宰場、工│以下部│        │以下部│        │

│  │廠等類似用途建築物。│分。  │        │分。  │        │

│  │                    ├───┼────┼───┼────┤

│  │                    │超過五│每二百五│超過五│每三百五│

│  │                    │百平方│十平方公│百平方│十平方公│

│  │                    │公尺部│尺設置一│公尺部│尺設置一│

│  │                    │分。  │輛。    │分。  │輛。    │

├─┼──────────┴───┴────┴───┴────┤

│第│前四類以外建築物，由內政部視實際情形另定之。            │

│五│                                                        │

│類│                                                        │

└─┴────────────────────────────┘

說明：

（一）表列總樓地板面積之計算，不包括室內停車空間面積、法定防空避

      難設備面積、騎樓或門廊、外廊等無牆壁之面積，及機械房、變電

      室、蓄水池、屋頂突出物等類似用途部分。

（二）第二類所列停車空間之數量為最低設置標準，實施容積管制地區起

      造人得依實際需要增設至每一居住單元一輛。

（三）同一幢建築物內供二類以上用途使用者，其設置標準分別依表列規

      定計算附設之，唯其免設部分應擇一適用。其中一類未達該設置標

      準時，應將各類樓地板面積合併計算依較高標準附設之。

（四）國際觀光旅館應於基地地面層或法定空地上按其客房數每滿五十間

      設置一輛大客車停車位，每設置一輛大客車停車位減設表列規定之

      三輛停車位。

（五）都市計畫內區域屬本表第一類或第三類用途之公有建築物，其建築

      基地達一千五百平方公尺者，應按表列規定加倍附設停車空間。但

      符合下列情形之一者，得依其停車需求之分析結果附設停車空間：

      1.建築物交通影響評估報告經地方交通主管機關審查同意，且停車

        空間數量達表列規定以上。

      2.經各級都市計畫委員會或都市設計審議委員會審議同意。

（六）依本表計算設置停車空間數量未達整數時，其零數應設置一輛。

因承租人導致房屋毀損，承租人須負賠償責任

第 432 條承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保 持其生產力。 承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約 定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不 在此限。

第 455 條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持 其生產狀態，返還出租人。

第 433 條因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責 之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。

​第 434 條租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人 負損害賠償責任。

出租土地

除一般租賃法條外，出租土地須注意下列法條

第 422-1 條租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。

第 425-1 條土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內 ，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

第 426-1 條租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

第 426-2 條租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之 權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人 於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優 先承買權人。

第 449 條租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 前項期限，當事人得更新之。 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

出租基地供承租人建築房屋，承租人得請求地上權登記，且期限可超過二十年。

承租土地同樣享有買賣不破租賃，地主出售土地時承租人有優先承買權。

租賃期限不可超過20年

第 449 條租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。 前項期限，當事人得更新之。 租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。

公寓或大樓是否可在外牆面設立招牌

第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

若區分所有權人會議已做過決議，且向主管機關報備主管機關報備，須遵守其限制。

辦理房屋租賃公證需攜帶之證明文件

租賃契約雙方達成協議後，與公證人約定時間或至公證人事務所辦理。

出 租 人

１、出租人為個人：

(1) 當年度房屋稅單

(2) 房屋所有權狀或謄本

(3) 身分證

(4) 印章

出租人本人無法親自到場，授權代理人辦理時，請另準備：

(5) 代理人之身分證

(6) 代理人之印章

(7) 授權書－請蓋用與印鑑證明相同之印鑑章

(8) 需備出租人六個月內之印鑑證明

承 租 人

１、承租人為公司，負責人親自到場：

(1) 負責人身分證

(2) 公司大小章

(3)公司變更登記事項表正本

承租人負責人無法親自到場，授權代理人辦理時，請另準備：

(1) 代理人之身分證

(2) 代理人之印章

(3) 授權書－請蓋用與公司變更登記事項表相同之印鑑大小章

(4) 公司變更登記事項表正本

(5) 大小章若無法攜出時，請先將租賃契約書（一式三份）用好印

房屋租賃所得稅

小周的房東每月收取租金1萬元，如未另立收據，僅於租賃契約上逐月簽章註明收訖者，則該租賃契約就具備了代替銀錢收據的性質，應於每月收款時，依銀錢收據4‰計貼印花稅票40元。小周給房東的保證金5萬元及每月租金1萬元，如果都以支票支付，房東收取支票時，於租賃合約內分別載明票據名稱及其號碼，則保證金應納200元及每月租金收入應納40元的印花稅均可以免繳納了。

房東申報綜合所得稅時，記得要把全年的租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，申報房屋租賃所得。租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用，但土地出租的收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43%的必要費用。另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可以扣除費用額，擇高適用。

房東所收的5萬元押金，應該按中華郵政股份有限公司1年期定期存款利率，計算租賃收入，可以減掉租賃所得的必要費用。

醫療機構與其他公司同址設置，須各自設有獨立進出門口

3.請先行檢視診所設立所在地之：

（1）土地分區是否符合本市土地使用分區允許使用範圍（醫院、診所、藥局等醫事機構屬第七組醫療保健服務等，分區需住二以上）。

（2）建築物使用執照用途

A.樓地板面積未達500㎡之診所或10床以下之醫院得免辦理變更使用執照，惟依「建築物室內裝修管理辦法」規定辦理室內裝修許可範疇者，仍應申辦室內裝修許可。

B.樓地板面積達500㎡以上之診所或10床以上之醫院，應備建築物得已使用為該等用途之使用執照或變更使用執照，以及室內裝修合格證明。

C.醫院及診所樓地板面積1,000㎡以上屬F1（衛生、福利類）。

D.樓地板面積未達1,000㎡之診所屬G3（辦公、服務類）。

E.上述請參照建築相關規定辦理。

（3）一平方公尺＝0.3025坪。

8.醫療機構與其他機構(公司)同址設置，其營業場所應各自設有獨立進出門戶，且使用空間應明確區隔。

中醫診所與醫美診所常會設立非醫療服務機構(公司)，其使用空間須明確區隔，且須各自設有獨立晋出門，才能設立。

共有建築物變更使用得有土地法第34條之1之適用

說明：

一、復貴府94年8月31日北府工建字第0940624127號函。

二、按土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」上開所稱「處分」，鑑於法律上及事實上處分行為之種類、態樣繁多，原土地法第34條之1執行要點第3點僅規定買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等，為避免有所遺漏，爰本部於94年3月29日以內授中辦地字第0940724069號令修正上開第3點規定為：「本法條第一項所稱處分，指法律上及事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分、信託行為及共有物分割。」至所稱「變更」，按本部85年10月5日台（85）內地字第8588001號函釋，「係指變更共有物之本質或其用途而言。非都市土地申請容許使用，屬變更共有物用途之一，應有土地法第34條之1之適用。」至共有建築物變更使用亦涉屬變更共有物用途之一。是以，共有建築物之拆除或變更使用，得有土地法第34條之1之適用。

五年以上未公證之租賃契約，不適用買賣不破租賃原則

民法第 425 條 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者， 不適用之。

店面招牌設置切勿超出其他樓層樓地板範圍

公寓大廈管理條例 

第三條　本條例用辭定義如下： 

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 

第三十三條　區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力： 

一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。 

二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。