第 429 條租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。 出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。
第 430 條租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得 定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人 得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 第 431 條承租人就租賃物支出有益費用,因而增加該物之價值者,如出租人知其情 事而不為反對之表示,於租賃關係終止時,應償還其費用。但以其現存之 增價額為限。 承租人就租賃物所增設之工作物,得取回之。但應回復租賃物之原狀。 第 437 條租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止 危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租 人。但為出租人所已知者,不在此限。 承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所 生之損害。 除一般租賃法條外,出租土地須注意下列法條
第 422-1 條租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記。 第 425-1 條土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內 ,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。 前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。 第 426-1 條租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。 第 426-2 條租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之 權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人 於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優 先承買權人。 第 449 條租賃契約之期限,不得逾二十年。逾二十年者,縮短為二十年。 前項期限,當事人得更新之。 租用基地建築房屋者,不適用第一項之規定。 出租基地供承租人建築房屋,承租人得請求地上權登記,且期限可超過二十年。 承租土地同樣享有買賣不破租賃,地主出售土地時承租人有優先承買權。 第 422 條不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者 ,視為不定期限之租賃。
第 450 條租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。 未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。 前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或 一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日 為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 第 451 條租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對 之意思者,視為以不定期限繼續契約。 以上為三種不定期租賃,一般最常發生第451條租期屆滿後忘記續約導致成為不定期租賃,出租人應注意租約到期日。 若是已成為不定期租賃, [未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣]雖雙方皆可隨時終止,但一般租約中都明定房客只要願意賠償違約金即可終止,房東是不可以任意終止租約的。 房東若要終止租約須按照土地法第 100 條規範 出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。 或是將房屋轉讓他人時,未經過公證之不定期租賃才能要求承租人無條件返還租賃物。適用法條如下: 第 425 條出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租 賃契約,對於受讓人仍繼續存在。 前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者, 不適用之。 第 十二 節 居間
第 565 條稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介, 他方給付報酬之契約。 第 566 條如依情形,非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。 未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付。 第 567 條居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行 能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。 以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力, 有調查之義務。 第 568 條居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。 契約附有停止條件者,於該條件成就前,居間人不得請求報酬。 第 569 條居間人支出之費用,非經約定,不得請求償還。 前項規定,於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。 第 570 條居間人因媒介應得之報酬,除契約另有訂定或另有習慣外,由契約當事人 雙方平均負擔。 第 571 條居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違 反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還 費用。 第 572 條約定之報酬,較居間人所任勞務之價值,為數過鉅失其公平者,法院得因 報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者,不得請求返還。 第 573 條因婚姻居間而約定報酬者,就其報酬無請求權。 第 574 條居間人就其媒介所成立之契約,無為當事人給付或受領給付之權。 第 575 條當事人之一方,指定居間人不得以其姓名或商號告知相對人者,居間人有 不告知之義務。 居間人不以當事人一方之姓名或商號告知相對人時,應就該方當事人由契 約所生之義務,自己負履行之責,並得為其受領給付。 |